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杭州市区 2006年8月二手房市场研究报告

2018-9-12 10:43| 发布者: yewankb| 查看: 295| 评论: 0

摘要: 市场概述8月二手房市场成交较为清淡,根据21世纪不动产研究院的统计,8月二手房成交量较7月减少了65%左右,估计主要有如下两个因素造成了成交量的大幅下滑:1、传统淡季因素。从房产交易的流程看,二手房成交前经纪 ...


市场概述

8月二手房市场成交较为清淡,根据21世纪不动产研究院的统计,8月二手房成交量较7月减少了65%左右,估计主要有如下两个因素造成了成交量的大幅下滑:

1、传统淡季因素。从房产交易的流程看,二手房成交前经纪人、买家、卖家要多次实地看房、询价、谈判,这些行为多数都在户外进行;8月为杭州最为炎热的一个月,炎热的天气在一定程度会降低交易三方的积极性,特别是在最近较长时期内由于受宏观调控影响,成交率降低的情况下,天气的影响尤甚。

2、个税政策因素。7月27日,国家税务总局突然发布关于强征个税的消息,卖方为了避税主动让价,买方也担心日后个税征收后增加卖方成本而导致还价愈加困难也乐于接受,中介公司则忙着穿针引线,截至8月1日前的数天,杭州二手房日成交量为正常日交易量的7-10倍,相当多的原本估计可在8、9月成交的房源因为个税新政的原因而提前交易了。

从8月供需市场以及成交成绩来看,我们发现有以下几个特征:

1、90平方米以下户型与120平方米以上户型成交成功率相对较高。据统计:小于50平方米的户型占总供应比例为12%,占总成交量的比重为20%,成交系数(成交比例/供应比例)为1.66;50-90平方米的户型供应比例最大,为35%,成交案例中,所占比例更大,为49%,成交系数为1.4;90-120平方米的户型占总供应比例为18%,占总成交比为7%,成交系数为0.39;120平方米以上的户型供应比例为35%,成交案例中,占24%,成交系数为0.69。

因此成交成功率各个面积段户型相差比较大,中小户型成交成功率要远远高于中大户型,前者成功率要高于后者一倍以上,而中大户型中,120平方米以上的户型的成交成功率要大大高于90-120平方米段位的户型,反映了一手房市场与二手房市场由于供应结构的差异,在购房者交易行为中的分工越来越明确,二手房市场主要面向首次置业以及改善居住条件的二次以上置业者,而杭州一手房市场可能越来越多的面对首次置业者,特别是一些普通住宅楼盘。

2、30万-70万总价的房源仍占据成交房源的半壁江山。这个结果与面积在50-90平方米占总成交49%,8570元/平方米的8月住宅均价基本吻合,说明二手房客户大部分愿意承受或者能够承受的价格范围基本在70万以内,而30万-70万成为成交密度较为集中的区段,显然,购买50-90平方米的两室或小三室户型成为首次置业者最为青睐的选择。

3、西湖区、拱墅区成交成功率最高,滨江区成交成功率最低。

西湖区、拱墅区、上城区的房源成交率较高,上述区块也是目前30万-70万、50-90平方米房源供应的主要区块,而滨江区的房源成交成功率相对要较老城区的房源成交率要低一大截,这与该区块提供的房源普遍都在110平方米以上有关,自然成交概率较低,另外,买二手房的客户基本要求能够马上入住,滨江区由于配套尚不成熟,也抑制了大户型客户的需求。

供应分析

从8月房源供应的情况来看,呈现以下几个基本特征:

1、客户咨询量上升,供应量呈小幅下降。据21世纪不动产研究院统计:本月受个税政策的影响,买卖双方出于对自身交易成本的关心,经常来电询问个税的征收办法,致使本月客户咨询量上升,而本月供应量较上月则减小9.78%。其中上城区减少了20%,下城区减少了14%,江干区减少了46%,西湖区减少了6.6%,但滨江区较7月反而增加了53%,滨江区供应量不降反升,客观来讲,早几年该板块住宅投资率很高,但受制于市场情况和宏观调控,总的来说,利润不大并且短时间内情况不会有所改善,因此急于出货。客户咨询量上升,供应量呈小幅下降这两个数据显示,买卖双方都非常关心国家宏观调控的政策变化,几乎都抱着不敢轻易出手的心理,观望、等待氛围较浓,等待着市场出现明朗化走势后再打算。

2、各类户型房源供应量都有所下降,中小户型仍为供应主力。据统计:小于50平方米的房源量供应量占总供应量的12%,环比下降11.02%;50-90平方米的房源量供应量占总供应量的38%,环比下降10.26%;9-120平方米的房源量供应量占总供应量的18%,环比下降6.04%;大于120平方米的房源供应量占总供应量的32%,环比下降3.6%。虽然中小户型供应量下降的幅度较大,但从总量上看中小户型的供应量仍占到总供应量的半壁江山,仍是供应主力。

3、30万-70万总价的房源供应比上升明显,90万以上的房源供应比下降显著。据统计:8月份30万-70万总价二手房的供应量占到总供应量的47%,比上月的43%整整高出4个百分点;8月份90万以上总价的供应量占到总供应量的34%,比上月的39%减少了5个百分点。这一升一降两个数据则说明在未来的一段时间内,30万-70万总价的二手房仍将主宰二手房供应量。

需求分析

从8月份购房者对房屋的需求来看,大致呈现出以下两大特征:

1、二居室、三居室受最捧,需求比例增大。据21世纪不动产研究院统计:8月份的二手房市场,一居室需求量占总需求量的10%,比上月减少了2%;二居室需求比例为44%,比上月增加了1%;三居室需求比例为32%,比上月增加了3%;四居室及以上为14%,比上月减少了2%。可以看出,二居、三居的房源需求量最大,已占到总体需求量的77%,可以预计在未来的一段时间内,二手房的交易仍以二居室、三居室为主。

2、5-10年房龄的二手房需求者最为欢迎。据统计:需求者对5-10年房龄的房源需求占到总房屋需求的52.41%,分析原因主要是:5-10年房龄的二手房,则多分布在中心城区的热点地段,该类房屋多为多层结构,带独立的卫生间与厨房,经过多年的发展,社区环境比较成熟,而且房价远低于次新房,所以较容易被购房者接受。

3、90万以上总价的二手房为需求比例比上月明显提高。据统计:8月份客户对90万以上总价二手房的需求占到总需求量的36%,比上月的30%整整提高了6个百分点,30万以下的、30万-70万、70万-90万总价的二手房需求分别下降了1%、2.3%、2.7%。

后市预测

1、二手房市场将会回暖。本月随着杭州个税政策的明朗,政策对人们心理的影响力下降,从8月份下旬的数据看,八月份的后两周二手房市场成交量平均增幅达到20%,可以说明二手房市场已经出现了回暖的迹象;由于二手房整体价格相对一手房要低,并且又具有地段优势与现房优势,因此,从中长期来看,二手市场上的购房需求仍将大量存在。于是21世纪不动产研究院研究人员预测:伴随九月份房产销售旺季和13届房交会的到来,二手房市场会逐渐恢复,有可能在未来的一段时间内达到2006年房产交易的高峰。

2、受制于加息预期,住房消费首付比例将有所提高,公积金贷款日益受到欢迎。本月19日央行的再次加息,让许多购房者开始感受到利率变化所带来的购房风险。据一项网上调查显示,50%以上的购房者认为,未来仍可能连续加息。因此,相对利率要低的多的公积金贷款日益受关注。另外银行的这次加息,让手头有一定积蓄的按揭二手房业主产生了提前还贷的愿望,估计在一段时间内提前还款的客户将有可能会增长。

(注:本报告所用数据均来自于21世纪不动产杭州区域分部的SIS系统)

(作者:)


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